BHS R&D: Năm 2026, nguồn cung chung cư ồ ạt đổ bộ, giá chạm đỉnh rồi "đứng im"…nhà đầu tư nên làm gì?
Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Property (BHS R&D) vừa công bố Báo cáo nghiên cứu bất động sản 2025 và xu hướng 2026. Theo đó, BHS R&D đánh giá 2026 sẽ là một năm bùng nổ về nguồn cung, xu hướng giá chững lại và thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ chủ đầu tư lẫn người mua.
Năm 2026 hứa hẹn là "năm bùng nổ" của thị trường bất động sản Việt Nam với nguồn cung căn hộ chung cư tăng vọt từ hàng loạt dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh. Theo báo cáo của BHS Property (BHS R&D), giá bán đã gần chạm "đỉnh" cuối 2025 và sẽ chững lại hoặc tăng nhẹ do cung vượt cầu, đồng thời thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ: chủ đầu tư yếu kém bị loại bỏ, nhà đầu tư đầu cơ ngắn hạn giảm nhiệt, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn giữ sức hút nhờ quỹ đất khan hiếm và hạ tầng phát triển, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng phục hồi dài hạn với trọng tâm chất lượng, pháp lý rõ ràng và trải nghiệm xanh - sức khỏe. Các đại đô thị quy mô lớn sẽ dẫn dắt xu hướng, đặc biệt tại các khu vực ven đô và điểm du lịch truyền thống. Đây là thời điểm thị trường chuyển mình bền vững hơn, ưu tiên giá trị thực thay vì "sốt" ngắn hạn.
Theo báo cáo của BHS R&D, năm 2026 – 2027 dự báo sẽ là một năm bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư với hàng loạt dự án lớn đang rục rịch chuẩn bị ra hàng. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn trong khi khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng chú trọng.
Theo BHS, giá bán cuối năm 2025 đã gần đạt ngưỡng "đỉnh giá", cùng với "cơn sóng" nguồn cung sắp đổ bộ, dự kiến giá bán sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ.
Hơn 23.000 sản phẩm nhà ở cao tầng dự kiến được ra mắt tại thị trường Hà Nội trong năm 2026 với các dự tiêu biểu gồm: Vinhomes Cao Xà Lá (P. Khương Đình, Vingroup), Lumière Plus Cổ Loa (X. Đông Anh, Masterise Homes), Vinhomes Olympic Hà Nội (X. Ngọc Hồi, Vingroup), Gamuda City - Central Residences (P. Yên Sở, Gamuda Land), An Bình Home Land (P. Dương Nội, CTCP Ngôi Sao An Bình - Tập đoàn Geleximco) cùng Rivea Residences (P. Tương Mai, Meyland). Trong đó, các dự án của Vinhomes và Masterise sẽ chiếm gần một nửa nguồn cung mới của toàn thị trường Hà Nội.
P. Lái Thiêu, Bình Hòa và Bình Quới sẽ là tâm điểm của thị trường BĐS TPHCM trong năm 2026. Các dự án nhà ở cao tầng tương lai tiêu biểu tại TP. Hồ Chí Minh bao gồm The Landmark (P. Bình Hòa, Phú Cường Group), Khải Hoàn Imperial (P. Lái Thiêu, Khải Hoàn Land), Bcons Center City (P. Đông Hòa, Bcons Group), Green Skyline (P. Đông Hòa, TBS Group), The Esme (P. Đông Hòa, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thiên Hà – Bảng Dương), The Emerald Boulevard (P. Thuận An, Lê Phong Group), Sunshine Sky City (P. Tân Phú, Sunshine Homes), cùng Masterise Thanh Đa (P. Bình Quới, Masterise Homes).
BHS R&D dự báo nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm về quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng. Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn uy tín, với chất lượng bàn giao và cơ sở hạ tầng, pháp lý chuẩn chỉnh, ưu tiên đầu tư dài hạn, hạn chế việc đầu cơ. Giá bán dự kiến sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.
Các dự án nhà ở thấp tầng tương lai tiêu biểu bao gồm: Vinhomes Olympic Ngọc Hồi (X. Ngọc Hồi, Vingroup), Vinhomes Green Bay 2 (X. An Khánh, Vingroup), Sun Mê Linh (X. Quang Minh, Sun Group), Vinhomes The Gallery (P. Giảng Võ, Vingroup), Green Valley City (P. Tân Uyên, Sài Gòn Center), Vinhomes Green Paradise (X. Cần Giờ, Vingroup). Trong đó, Cần Giờ áp đảo nguồn cung toàn thị trường.
Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đà Nẵng, Tây Ninh sẽ là các thị trường đứng đầu nguồn cung trong năm 2026. Các dự án nhà ở thấp tầng tương lai tiêu biểu tại Việt Nam bao gồm Sun Bắc Ninh (Bắc Ninh, Sun Group), Alluvia City (Hưng Yên, Xuân Cầu Holdings), Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng, Vingroup), Charmora City Nha Trang (Khánh Hòa, Sun Group), Dragon Eden (Tây Ninh, Tân Đô Land), cùng Vinhomes Cần Giuộc (Tây Ninh, Vingroup).
Báo cáo của BHS R&D chỉ ra rằng du lịch phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 là tín hiệu tốt đối với phân khúc nghỉ dưỡng. Với xu hướng tập trung vào chất lượng, trải nghiệm và sức khỏe, có sự tham gia của các thương hiệu quản lý vận hành quốc tế. Thị trường sẽ tập trung vào các tỉnh/ thành nghỉ dưỡng truyền thống có pháp lý rõ ràng, sử dụng lâu dài, giá cả hợp lý và chất lượng dịch vụ, vận hành hiệu quả. Giá bán căn hộ nghỉ dưỡng dự kiến sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ vì phân khúc này vẫn đang hồi phục
Bước sang năm 2026, thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng vẫn chưa thể phục hồi hẳn do những yếu tố về pháp lý, khả năng vận hành khai thác và tổng suất đầu tư lớn vẫn là những tồn tại làm ảnh hưởng đến niềm tin nhà đầu tư. Thị trường sẽ đánh giá cao sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, mang bản sắc riêng hoặc nghỉ dưỡng gắn với yếu tố chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh, du lịch trải nghiệm… Dự báo trong ngắn hạn giá bán loại hình nghỉ dưỡng thấp tầng sẽ khó có thể tăng.
Các dự án nghỉ dưỡng cao tầng tương lai tiêu biểu trong năm 2026 bao gồm Sun Xan Island Cát Bà (Hải Phòng, Sun Group), Cararoworld Cam Ranh (Khánh Hòa - Cam Ranh, Công ty TNHH KN Cam Ranh), The Seahag Hotel & Resort (Lâm Đồng, Hải Phát Invest), Blanca City (TP. HCM, Sunshine Group), Sunshine Bay Retreat (TP. HCM, Sunshine Group), cùng The Sunset Phú Quốc (An Giang - Phú Quốc, Sun Group). Nguồn cung vẫn tập trung lớn ở An Giang và Quảng Ninh.
Các dự án nghỉ dưỡng thấp tầng tương lai tiêu biểu năm 2026 bao gồm Vinhomes Apollo City (Quảng Ninh, Vingroup), Cararoworld Cam Ranh (Khánh Hòa - Cam Ranh, Công ty TNHH KN Cam Ranh), Sunshine Bay Retreat (TP. HCM, Sunshine Group), Gold Coast Vũng Tàu (TP. HCM - Vũng Tàu, Gold Coast Holdings), Selavia Phú Quốc (An Giang - Phú Quốc, TTC Group), cùng The Sunset Phú Quốc (An Giang - Phú Quốc, Sun Group). Quảng Ninh và TPHCM sẽ là 2 thị trường áp đảo nguồn cung lớn.
Đánh giá chung về triển vọng thị trường BĐS năm 2026 ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property cho rằng năm 2026 không phải là năm của những cơn sốt ảo hay 'lướt sóng' nhanh tay. Đây là năm thị trường thực sự thanh lọc: nguồn cung căn hộ chung cư bùng nổ từ các dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM và vệ tinh, đẩy giá chững lại sau khi đã chạm 'đỉnh' cuối 2025. Đừng mơ mộng tăng giá nóng như trước – cung vượt cầu sẽ buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt bằng chất lượng, pháp lý sạch và tiện ích thực tế.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Nga khuyên nhà đầu tư hướng tới mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn, tránh đầu cơ ngắn hạn. Biệt thự, liền kề thấp tầng vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất khan hiếm nội đô và hạ tầng bùng nổ, nhưng đừng kỳ vọng 'lật kèo' nhanh – giá sẽ tăng ổn định chứ không vọt và thị trường sẽ sàng lọc những sản phẩm từ chủ đầu tư lớn, uy tín với khả năng 'tự nuôi' qua cho thuê hoặc khai thác.
"Nghỉ dưỡng cao tầng, thấp tầng sẽ phục hồi dần, đặc biệt ở các dự án có quy mô lớn, có khả năng tạo điểm đến, tại các khu vực trọng điểm phát triển du lịch như Khánh Hoà, Phú Quốc, Đà Nẵng, Vũng Tàu (cũ)...Mức giá của phân khúc này cũng đang hợp lý để quan tâm đầu tư., ông Nga cho biết.
Doanh nhân Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group.
Vị CEO BHS Property đúc kết 3 tiêu chí cho nhà đầu tư năm 2026:
Ưu tiên phân khúc nhu cầu thực (căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, TOD gắn giao thông) Tránh sản phẩm giá cao, pháp lý không tốt, hoặc vị trí phụ thuộc 'sốt đất' tạm thời Tập trung chủ đầu tư lớn, dự án có dòng tiền tự sinh (cho thuê tốt, tiện ích đầy đủ) – đó mới là 'trú ẩn' bền vững khi kinh tế tăng trưởng cao nhưng thị trường đã chín muồi
"Năm 2026 là cơ hội vàng cho người mua thông minh: nguồn cung dồi dào nghĩa là bạn có quyền chọn lọc khắt khe. Đừng sợ bỏ lỡ – sợ nhất là mua sai, 'nuôi báo cô' trong 3-5 năm tới. Hãy đầu tư bằng đầu óc tỉnh táo, không phải bằng cảm xúc FOMO. Thị trường sẽ thưởng cho những ai kiên nhẫn và chọn giá trị thực!" - ông Nga khẳng định.
