Giá chung cư tăng quá cao, dự báo thị trường hạ nhiệt trong 2026

Sau giai đoạn tăng mạnh kéo dài, mặt bằng giá chung cư tại nhiều đô thị lớn đang đứng trước áp lực điều chỉnh khi nguồn cung dần được khơi thông và sức mua có dấu hiệu thận trọng hơn.

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu xuất phát từ sự gia tăng nguồn cung phân khúc trung cấp, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, qua đó kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Tuy nhiên, so với một năm trước, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao.

Theo Cushman & Wakefield, giá nhà tiếp tục chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá đất và vật liệu xây dựng, trong khi quỹ đất và nguồn cung tại khu vực trung tâm còn hạn chế. Đơn vị này dự báo giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, với xu hướng phát triển dự án tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư thấp hơn.

Dự báo xu hướng giá thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội - cho rằng, nếu nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, giá chung cư Hà Nội có thể chững lại, thậm chí đi ngang trong một giai đoạn dài.

Theo bà An, giá chung cư không thể tăng mãi mà chỉ tăng đến một ngưỡng phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Diễn biến hiện nay tại Hà Nội được đánh giá khá tương đồng với giai đoạn trước của TP.HCM, khi giá căn hộ từng tăng nhanh rồi chững lại, thậm chí điều chỉnh nhẹ trong một thời gian dài trước khi phục hồi trở lại cùng sự cải thiện của thị trường.

Bước sang năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ vận động theo hướng thận trọng hơn. TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - nhận định, giá bất động sản khó có thể tăng nóng như giai đoạn vừa qua. Dù tăng trưởng kinh tế vẫn được kỳ vọng duy trì ở mức cao, khoảng 8,5-10% nhưng nguồn cung bất động sản đang được khơi thông mạnh mẽ nhờ hàng loạt nghị quyết và luật mới bắt đầu phát huy hiệu quả. Khi nguồn cung tăng nhanh hơn cầu, giá có xu hướng tăng chậm lại, thậm chí chững lại ở một số phân khúc và khu vực, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Về xu hướng từng phân khúc, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, giá chung cư tại Hà Nội có thể vẫn tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, trong khi tại một số địa phương, giá căn hộ đã ghi nhận xu hướng giảm so với năm trước. Điều này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường theo vị trí, chất lượng dự án và nhu cầu thực.

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, giá bất động sản rất khó giảm sâu. Dù kỳ vọng chung của xã hội là giá nhà đất hạ xuống để người dân dễ tiếp cận hơn, thực tế cho thấy giá đất liên tục tăng, chi phí xây dựng leo thang và lãi suất có xu hướng nhích lên đang tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá. Theo ông, lãi suất trong thời gian tới có khả năng tăng và đây là yếu tố tiếp tục tác động theo hướng làm giá bất động sản duy trì ở mức cao.

Tuy vậy, mặt bằng giá hiện nay đã lên mức rất cao, khiến việc tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn trở nên khó khăn hơn. Trong bối cảnh này, khả năng “lướt sóng” bất động sản không còn dễ dàng. Dù vậy, về dài hạn, phân khúc nhà ở vẫn được đánh giá còn dư địa tăng trưởng khi nhu cầu thực lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, đặc biệt tại các đô thị lớn.