Giá cả vô cùng khó nắm bắt, định giá đất sao cho sát thị trường?

Chiều qua (24.7), Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường; lãnh đạo, đại diện một số bộ, ngành, hiệp hội về tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những vấn đề được quan tâm là công tác định giá đất.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định tầm quan trọng của việc thu thập, xây dựng cơ sở dữ liệu đầu vào cho các phương pháp định giá đất.

"Việc áp dụng các phương pháp định giá tuỳ thuộc vào từng trường hợp, tình huống khác nhau. Tuy nhiên, nếu số liệu đầu vào chính xác thì áp dụng phương pháp nào cũng sẽ cho ra kết quả như nhau. Đây là mục tiêu, yêu cầu chúng ta cần hướng đến khi triển khai Luật Đất đai", Phó Thủ tướng nói.

Vì vậy, dự thảo luật cần quy định về mặt nguyên tắc, yêu cầu đặt ra đối với định giá đất đai phù hợp với giá trị thị trường, khách quan nhất có thể.

Đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn Hà Nam) cho biết, cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm năm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó.

Theo ông Trần Văn Khải, muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể.

Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi do cho cán bộ thực hiện.

Ông Khải đề nghị tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất. Bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) cho rằng, giá cả thị trường thì vô cùng khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định và xác định được, đó là giá trị mang lại của đất.

Khi mua bán trên thị trường, tùy thuộc vào thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán, giá có thể dao động, nên giá cả thị trường thì biến động liên tục, còn giá trị thì ổn định.

Việc bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá sát với giá thị trường sẽ giúp xóa bỏ cơ chế xin - cho, xóa bỏ việc lồng ghép lợi ích cá nhân vào.

Về bảng giá, ông Cường giữ nguyên quan điểm bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm. Việc này không lo ngại mất công sức vì bảng giá đất không xác định cho từng mảnh đất mà là xác định theo vùng giá trị. Giá đất có thể công bố hằng năm nhưng chính sách thu của Nhà nước sẽ ổn định trong 5 năm, như vậy doanh nghiệp vẫn dự báo được 5 năm tới nghĩa vụ thế nào.

Cùng nói về vấn đề này, đại biểu Mai Văn Hải (Đoàn Thanh Hóa) cho rằng phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng nên cần phải cụ thể hóa hơn nữa trong luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của nhà nước.

Ngoài ra, ông Hải cũng đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất đối với trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất thời điểm định giá. Ngoài việc tuân theo nguyên tắc thị trường, việc áp dụng phương pháp định giá đất cũng phải hài hòa với lợi ích người dân và doanh nghiệp.