Bất động sản nằm cạnh metro: Cứ gần là 'hàng hot'?
Sự phát triển của metro và mô hình TOD đang khiến khả năng kết nối giao thông ngày càng được phản ánh vào giá bất động sản. Tuy nhiên, theo VARS IRE, không phải cứ nằm gần ga metro hay trong vùng quy hoạch TOD là dự án đương nhiên hưởng lợi.
Bất động sản gần metro sẽ là “hàng hot”?
Thời gian gần đây, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều thông tin quảng cáo về các dự án nhà ở, căn hộ nằm gần các tuyến đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao. Đáng chú ý, giá bán của những dự án này có xu hướng cao hơn so với các dự án ở khu vực lân cận.
Theo nhận định của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD (Transit-Oriented Development), cách nhìn về thế nào là một bất động sản “đắt” hay “rẻ” cũng cần được xem xét lại.
Theo đơn vị này, giá trị thực của một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền người mua phải bỏ ra để sở hữu, mà còn bao gồm tổng chi phí và thời gian cần bỏ ra để duy trì cuộc sống tại đó.
Không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Ảnh minh họa: VARS
Vì vậy, một bất động sản có giá bán cao hơn nhưng nằm gần ga metro, có khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu có thể mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn trong dài hạn. Việc rút ngắn thời gian di chuyển, giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và tiết kiệm chi phí đi lại có thể bù đắp một phần chênh lệch về giá mua ban đầu.
Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản.
Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng.
Ngoài metro cần cân nhắc đến chất lượng sống của dự án
VARS IRE cho rằng, metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải dự án nào nằm trong quy hoạch cũng có mức hưởng lợi như nhau.
Khoảng cách tới ga, khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và mức độ thuận tiện của hành trình hàng ngày đều quyết định mức độ hưởng lợi. Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào thông tin “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành, bởi giữa một dự án được hưởng lợi thực chất từ hạ tầng và một dự án chỉ nằm trong vùng kỳ vọng của thị trường vẫn có khoảng cách lớn.
Đặc biệt, với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.
Một căn nhà ở khu vực vệ tinh có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và được kết nối tốt với metro sẽ có giá trị khác hoàn toàn với một căn nhà được mua chủ yếu vì kỳ vọng hạ tầng. Bởi xét cho cùng, người dân không chỉ mua một căn nhà mà còn mua khả năng tiếp cận một cuộc sống thuận tiện hơn.
“Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn phải là: căn nhà đó có thực sự phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua hay không”, VARS nêu.
