Giá chung cư và đất nền thứ cấp điều chỉnh giảm

Thị trường bất động sản trong quý II/2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ hơn ở nhiều phân khúc, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, người mua ngày càng thận trọng, giá bán căn hộ chung cư có xu hướng đi xuống so với quý trước, trong khi đất nền tiếp tục chịu áp lực giảm giá sau giai đoạn tăng kéo dài.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026. Thị trường Hà Nội ghi nhận giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, căn hộ Hateco Laroma có giá khoảng 133-140 triệu đồng/m²; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m²; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Tại TPHCM, giá căn hộ Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m²; Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².

Xu hướng điều chỉnh thể hiện rõ hơn ở phân khúc đất nền. Trong quý II/2026, thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp nhìn chung giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Giá đất nền giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Cùng với đà giảm giá, thanh khoản của phân khúc này cũng suy yếu đáng kể. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công, chỉ bằng 67,4% so với quý I/2026 và bằng 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng tại TPHCM, giá giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m². Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý trước, đặc biệt ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Tại Hà Nội, Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh có giá từ 40-56 triệu đồng/m²; Khu đô thị Minh Giang Đầm Và từ 30-47 triệu đồng/m²; Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công từ 105-160 triệu đồng/m².

Tại TPHCM, Blue Diamond Riverside có giá từ 40-45 triệu đồng/m²; Vạn Phúc City từ 100-150 triệu đồng/m²; Rio Vista từ 95-110 triệu đồng/m² và Khu dân cư Long Thuận khoảng 58-63 triệu đồng/m².

Theo Bộ Xây dựng, nhìn chung thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Nhu cầu đầu tư chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây được xem là nền tảng cho sự phục hồi của thị trường trong các quý tiếp theo khi điều kiện tín dụng và thanh khoản được cải thiện.

Áp lực thanh khoản đối với đất nền cũng được ghi nhận trong Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE). Theo báo cáo, đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Đáng chú ý, những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể. Không ít nhà đầu tư đã giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn, song sức mua vẫn chưa cải thiện.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE - nhận định dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào các yếu tố kỳ vọng. Điều này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.