Ngăn chặn chiêu trò núp bóng đặt cọc, giữ chỗ dự án bất động sản để huy động vốn

Hôm nay, 22.8 tiếp tục Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về nhiều nội dung quan trọng.

Một vấn đề được các đại biểu Quốc hội quan tâm thảo luận là việc đặt cọc, thanh toán tại các dự án bất động sản.

Phát biểu tại hội trường, đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá) cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp thiết để tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện thể chế, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững…

Đại biểu Hoa nhấn mạnh, bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai “phải là một trong những nội dung cốt lõi của luật".

Theo đại biểu, khách hàng thường thanh toán trước một phần lớn giá trị tài sản nhưng lại là bên ít có khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và tình trạng pháp lý của tài sản.

Vì vậy, những vấn đề then chốt như tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao phải quy định rõ ngay trong luật, không thể giao quá rộng cho văn bản hướng dẫn.

Đặc biệt, đại biểu Hoa nhấn mạnh rằng phải ngăn ngừa việc đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản thu dưới tên gọi khác nhau nhưng thực chất là huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cơ chế bảo lãnh không được biến thành thủ tục hình thức.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thu xếp khả năng bảo lãnh, còn khách hàng phải được cung cấp đầy đủ thông tin để lựa chọn trên cơ sở tự nguyện và hiểu rõ chi phí, quyền lợi, rủi ro.

Việc bàn giao nhà cũng phải gắn với điều kiện sử dụng thực tế; không thể coi là hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì đã giao căn hộ trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường. Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng sẽ dồn hết về phía người mua.

Cùng nội dung này, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.

Việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép chỉ mới là một phần của vấn đề. Phần cần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đơn cử như cho doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỉ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ.

Nhưng 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỉ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo thành 1.000 tỉ đồng vốn cho dự án. Điều đáng nói là, 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng. Họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình đang mua hay không.

Dự thảo đã chế định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Quy định này cần nhưng chưa đủ, mà phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án.