Hiểu đúng Nghị quyết 21 để không mắc 'bẫy' tâm lý trên thị trường chung cư

Việc tiếp cận đầy đủ nội dung Nghị quyết cũng là cách để tránh bị tác động bởi những thông tin thiếu chính xác hoặc các chiêu thức thổi giá trên thị trường.

Cụ thể, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết 21), định hướng được đưa ra là giao đất ổn định, lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.

Đáng chú ý, đối với các chung cư xây dựng mới, Nghị quyết quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Thời hạn sử dụng căn hộ phản ánh đúng vòng đời kỹ thuật của công trình

Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khi chuyển sang mô hình chung cư sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa việc thuê và mua nhà. Khi đó, giá trị thực của căn hộ sẽ tiệm cận giá thị trường hơn, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà.

Theo ông Khánh, quy định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng vừa bảo đảm an toàn cho người sử dụng, vừa tạo cơ sở pháp lý để thuận lợi hơn trong việc cải tạo, chỉnh trang, thậm chí xây dựng lại các khu chung cư khi công trình hết niên hạn.

Còn Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, Nghị quyết 21 là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì.

Theo VARS IRE, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Đồng thời, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Cũng theo lãnh đạo VARS IRE, để quy định này thực sự đi vào cuộc sống, cần phải tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; Điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; Cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; Quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; Phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

Chính sách đất đai đối nhà chung cư sẽ không thay đổi

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư) như chính sách, pháp luật hiện hành, chỉ nâng một số nội dung trong luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ: Theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

Cũng theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, điểm thay đổi đáng chú ý của Nghị quyết 21 là đã đặt “quyền” của chủ sở hữu nhà chung cư đi cùng với “nghĩa vụ”. Nếu như Luật Nhà ở năm 2023 thiết kế chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước thì Nghị quyết 21 đã làm rõ hơn trách nhiệm của chủ sở hữu thông qua quy định: "Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư" - tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, Luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền.

"Một cách tổng quát, nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành. Do đó, người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, 'cò' bất động sản mà mua vội với giá cao do lo ngại sẽ không còn chung cư sở hữu lâu dài", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nói.