Thị trường kỳ vọng giá chung cư dần hạ nhiệt

Niềm tin từ chính sách nhà ở xã hội

Tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao Động tổ chức ngày 22.10, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định, thị trường đang có những yếu tố nền tảng để kỳ vọng giá nhà sơ cấp sẽ giảm.

Theo ông Tuấn, yếu tố đầu tiên là nguồn cung: “Trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở nói chung, đặc biệt là nhà ở xã hội, sẽ có sự thay đổi lớn với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn. Đồng thời, người dân cũng dễ dàng tiếp cận hơn nhờ cơ chế xác nhận thu nhập và thủ tục đơn giản hơn”.

Ông Tuấn cho biết, các cơ chế chính sách trong Nghị quyết 201 của Quốc hội, cùng Nghị định 192 và 261/2025/NĐ-CP mới được Chính phủ ban hành đã tạo nền tảng pháp lý và ưu đãi rõ ràng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.

“Đây là lần đầu tiên chúng ta có một bộ khung chính sách tương đối đồng bộ, có thể thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung nhà ở xã hội, từ đó tác động tích cực tới giá nhà sơ cấp” - ông Tuấn nói.

Cần giảm nhiệt từ giá đất

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) chỉ ra, giá nhà tại Việt Nam đang cao gấp đôi chuẩn thế giới nếu so sánh tương quan với thu nhập.

“Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam khoảng 7.000 - 8.000 USD/năm, trong khi giá nhà trung bình 80 - 100 triệu đồng/m2. Người dân phải mất 40 - 60 năm mới mua nổi nhà, trong khi tại Thái Lan hay Malaysia, tỷ lệ này chỉ khoảng 15 - 18 lần thu nhập” - ông phân tích.

Theo ông Lượng, gốc rễ của vấn đề nằm ở giá đất và quy hoạch đô thị.

“Do chưa có dữ liệu chuẩn, việc định giá vẫn dựa vào giá đấu, mà càng đấu thì giá càng tăng. Bên cạnh đó, dân cư và nguồn cung nhà ở đang dồn vào các đô thị lớn, khiến giá càng bị đẩy lên”.

Ông cho rằng, khi hạ tầng giao thông, vành đai và đô thị vệ tinh được phát triển, chi phí xã hội sẽ giảm và giá nhà sẽ hạ nhiệt.

Ông Lượng nhấn mạnh việc giữ ổn định giá đất và đơn giản hóa thủ tục hành chính là yếu tố then chốt. Một trong những vấn đề nóng hiện nay là đề xuất giới hạn tín dụng với người mua căn nhà thứ hai. Theo ông Tuấn, việc này mới chỉ xét theo số lượng, trong khi giá trị mỗi căn lại rất khác nhau.

“Có người mua hai căn tổng giá trị 5 tỉ đồng, nhưng cũng có người mua một căn tới 2 triệu USD. Do đó, cần tính cả số lượng lẫn giá trị, tránh áp dụng máy móc”.

Ông nhấn mạnh, giải pháp hành chính chỉ mang tính ngắn hạn, còn về lâu dài, cần tập trung tăng cung - nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Cơ quan quản lý cần rà soát tiến độ dự án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nâng tỉ lệ nhà ở xã hội trong các dự án thương mại từ 20% lên 30%, và đẩy nhanh phê duyệt pháp lý để tránh trượt giá do thời gian kéo dài.

Giải pháp cho người trẻ mua nhà

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, người trẻ đang đối mặt nhiều rào cản tài chính. Họ thường chỉ tích lũy được 20-30% giá trị căn hộ, trong khi việc chứng minh thu nhập và lịch sử tín dụng vẫn khó khăn. Ông khuyên: “Người vay chỉ nên vay tối đa 50-60% giá trị tài sản, xây dựng quỹ dự phòng và có kế hoạch tài chính dài hạn”.

Ông Lượng cũng đề xuất các ngân hàng cần linh hoạt hơn trong thẩm định, có thể đánh giá uy tín tín dụng dựa trên dữ liệu phi truyền thống như hóa đơn điện, nước, internet.

“Ngân hàng không chỉ cho vay, mà cần đồng hành cùng khách hàng - giúp họ phát triển năng lực tài chính, vì khi khách hàng trưởng thành, khoản vay cũng an toàn hơn” - ông Lượng nói.

Cả hai chuyên gia đều thống nhất, thị trường đang chuyển động đúng hướng, dù chưa thể giảm mạnh ngay lập tức. Khi các chính sách về nhà ở xã hội, quy hoạch đô thị vệ tinh, cải cách hành chính và tín dụng được thực thi đồng bộ, giá nhà sẽ dần tiệm cận với thu nhập thực tế của người dân.

Theo ông Tuấn, trong vòng 2 đến 3 năm tới, giá nhà có thể “giảm tốc” rõ rệt, đặc biệt nếu coi giá nhà ở xã hội là mức tham chiếu cho thị trường thương mại. Khi nguồn cung được cải thiện, phân khúc cao cấp cũng buộc phải điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả.