Nhật Bản đang làm điều chưa từng có suốt 10 năm
Kinh tế xấu đi khiến Nhật Bản buộc phải hành động.
Trong nhiều năm, Nhật Bản đã đi ngược lại những gì nhiều nhà đầu tư coi là cơ hội vàng. Các công ty lớn nhỏ nắm giữ bất động sản trị giá hàng tỷ USD, song lại không muốn bán đi trừ khi nhu cầu kinh tế buộc họ phải hành động.
Hiện nay, ngày càng có nhiều dấu hiệu cho thấy các công ty Nhật Bản đang tìm cách khai thác nguồn bất động sản khổng lồ. Các chủ đất lớn như chủ khách sạn, nhà điều hành đường sắt và nhà sản xuất muốn bán loại tài sản này để giải phóng vốn đầu tư, phần cũng muốn tập trung hơn vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và các cơ hội khác.
Sự thay đổi trong quan niệm đang diễn ra nhanh chóng. Một số công ty lớn nhất lĩnh vực tài chính toàn cầu, chẳng hạn như Blackstone và Bain Capital, đã dự cảm được trước, vậy nên tăng cường sự hiện diện tại thị trường Nhật Bản để tận dụng lợi thế. Đề nghị mua lại Fuji Soft của KKR, một công ty CNTT nắm giữ nhiều bất động sản, là ví dụ mới nhất.
“Các công ty từng bám vào bất động sản đã bắt đầu bán chúng”, Daisuke Kitta, giám đốc bất động sản của Blackstone Nhật Bản cho biết. “Tôi đã làm trong ngành bất động sản hơn 20 năm. Tôi chưa bao giờ thấy các công ty Nhật Bản đón nhận việc bán tài sản tích cực như vậy”.
Các công ty Nhật Bản thích nắm giữ bất động sản vì những lý do bắt nguồn từ cấu trúc tài chính và lịch sử đất nước. Họ có xu hướng dựa vào ngân hàng để huy động vốn và vì vậy, rất cần các kiểu tài sản thế chấp như bất động sản.
Hơn nữa, Nhật Bản đông dân cư. Nhiều giám đốc điều hành từng tin rằng giá trị bất động sản sẽ tiếp tục tăng -- ít nhất là cho đến khi giá đi xuống vào những năm 1990. Bất động sản luôn được coi là “đồ gia truyền”, chỉ bán đi trong những thời điểm tồi tệ nhất.
“Không giống như các nhà quản lý doanh nghiệp Mỹ, các nhà quản lý Nhật Bản coi bất động sản là một biện pháp đệm cho sự suy thoái kinh doanh, đồng thời tránh cắt giảm việc làm”, Masayuki Kubota, chiến lược gia đầu tư chính tại Rakuten Securities cho biết.
Kết quả là thị trường bất động sản chuyển động chậm. Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ tư thế giới, chỉ xếp thứ bảy trên toàn cầu về giá trị giao dịch bất động sản, sau Mỹ, Vương quốc Anh, Đức, Trung Quốc, Canada và Pháp, theo Jones Lang LaSalle (JLL), một công ty tư vấn bất động sản.
Tuy nhiên, lợi nhuận tiềm năng từ bất động sản đã tăng đáng kể trong những năm gần đây. Dựa trên khảo sát 328 công ty phi tài chính, Dai Uchiyama, giám đốc chiến lược tại Okasan Securities, ước tính lợi nhuận bất động sản chưa thực hiện đã tăng 2,5 lần trong 10 năm qua lên 25 nghìn tỷ yên (175 tỷ USD).
Khoảng 30 công ty có lợi nhuận tiềm năng từ 1 tỷ USD trở lên, Uchiyama cho biết. Nổi bật trong danh sách là các nhà điều hành đường sắt như Seibu Holdings, sở hữu bất động sản cao cấp xung quanh các nhà ga xe lửa.
“Chúng tôi không nói về bất động sản ở những nơi xa xôi”, Kitta của Blackstone cho biết. “Chúng tôi đang nói về tài sản ở ngay tại các thành phố lớn”.
Các công ty Nhật Bản đã được yêu cầu tiết lộ giá trị các tài sản nắm giữ kể từ tháng 3 năm 2010. Thủ tướng Fumio Kishida kêu gọi các công ty cân nhắc kỹ lưỡng mọi lời đề nghị thâu tóm, trong khi Sở giao dịch chứng khoán Tokyo (TSE) và Cơ quan dịch vụ tài chính thúc đẩy các công ty giải phóng nhiều khoản nắm giữ cổ phần chéo không cần thiết. Đáp lại, doanh nghiệp Nhật Bản bán kỷ lục 3,6 nghìn tỷ yên cổ phiếu nắm giữ chéo trong năm kết thúc vào tháng 3, gần gấp đôi so với năm trước.
Theo Hiroki Komatsu, người tiến hành nghiên cứu thị trường tại Nomura Real Estate Solutions, số lượng công ty phát hành thông cáo báo chí về doanh số bán bất động sản đã tăng từ 10% đến 20% trong năm tài chính 2023.
“Các công ty sẵn sàng đưa ra những thông báo như vậy hơn vì họ nhận ra rằng chúng sẽ tạo ra tác động tích cực tới giá cổ phiếu”, Masayuki Nakai cho biết. “Các công ty Nhật Bản sẽ bán nhiều bất động sản hơn khi họ đạt được thành tựu về lợi nhuận”.
Seibu là trường hợp điển hình. Đây là một trong số nhiều nhà điều hành đường sắt chuyển sang phát triển bất động sản để kích thích lưu lượng tàu hỏa, xây dựng cửa hàng bách hóa tại các nhà ga, thị trấn mới dọc theo tuyến đường sắt…
Seibu, sở hữu 100 km2 đất tại Nhật Bản, đã bắt đầu khai thác bất động sản sau khi COVID gây ra khoản lỗ lớn nhất từ trước đến nay trong năm tài chính 2020. Vào tháng 2 năm 2022, công ty công bố bán 31 trong số 85 khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Nhật Bản cho quỹ đầu tư quốc gia Singapore GIC. Vào ngày 9 tháng 5, Tokyo Garden Terrace Kioicho, một khu phức hợp văn phòng, khách sạn và nhà ở cao 36 tầng ở trung tâm Tokyo, cũng được rao bán.
Bất động sản tại Tokyo được xây dựng trên đất mua lại từ các thành viên hoàng gia Nhật Bản sau Thế chiến II. Vào thời điểm đó, chính phủ đã áp dụng thuế tài sản lên tới 90% đối với cá nhân, tuy nhiên không đánh vào doanh nghiệp. Để kiếm tiền, các thành viên hoàng tộc đã bán hết bất động sản.
Hiện lợi nhuận từ việc bán bất động sản tập trung ở 3 khu vực đô thị - Tokyo, Nagoya và Osaka - nơi giá đất đã tăng 63% trong 10 năm qua. Theo dữ liệu của Bộ Đất đai, giá đất tăng 9% so với cùng kỳ tại các thành phố lớn khác.
Ryohin Keikaku, đơn vị điều hành chuỗi cửa hàng Muji, đã bán tòa nhà trụ sở chính. Công ty xây dựng nhà máy Toyo Engineering, công ty kinh doanh khí đốt Iwatani và nhà sản xuất vật liệu bán dẫn Resonac cũng có động thái tương tự. Tất cả các giao dịch đều diễn ra trong giai đoạn 2023-2024.
“Trụ sở chính thường là tài sản bất động sản đắt giá nhất mà các công ty sở hữu", Komatsu của Nomura cho biết. "Trước đây, việc bán bất động sản chủ yếu nhằm mục đích huy động tiền mặt và củng cố tài chính của công ty. Tuy nhiên, gần đây, ngày càng có nhiều công ty bán bất động sản để tài trợ cho các khoản đầu tư mới, phát triển doanh nghiệp mới và tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi”.
Theo: Nikkei Asia
