Thị trường văn phòng tái cấu trúc: Doanh nghiệp trả tiền cho trải nghiệm, không còn vì diện tích

Thế hệ trẻ và sự tái định nghĩa “văn phòng lý tưởng”

Theo báo cáo Savills Impacts, đến năm 2034, các thế hệ Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển. Sự gia nhập ngày càng đông đảo của nhóm lao động trẻ này đang tạo ra áp lực mới đối với các nhà tuyển dụng trong việc tái cấu trúc không gian làm việc. Họ ưu tiên các giá trị như sức khỏe, cộng đồng, phúc lợi tinh thần và sự linh hoạt – và kỳ vọng rằng văn phòng cần đóng vai trò hỗ trợ tích cực cho những nhu cầu đó.

Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ nét qua nhu cầu tăng cao đối với các tòa nhà văn phòng chất lượng, có thiết kế mở, đón sáng tự nhiên, nội thất công thái học và các tiện ích hỗ trợ làm việc – thư giãn chất lượng.

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó giám đốc, Bộ phận cho thuê Thương mại Savills TP.HCM cho biết: “Nếu như đại dịch trước đây đã thúc đẩy sự thay đổi rõ rệt về môi trường làm việc, buộc các doanh nghiệp phải ứng phó và đánh giá lại mục đích của văn phòng hiệu quả. Thì ngày nay, mô hình làm việc kết hợp (hybrid) đã trở thành tiêu chuẩn trong bối cảnh sự gia nhập của nhóm thị trường lao động trẻ. Do đó, văn phòng không còn chỉ là nơi làm việc, mà còn là trung tâm để cộng tác, đổi mới, sáng tạo và thu hút, giữ chân nhân tài”.

Xu hướng phát triển bền vững cũng ngày càng chi phối các quyết định thuê văn phòng, đặc biệt từ khối doanh nghiệp đa quốc gia – vốn chiếm tới 82% giao dịch thuê mới tại TP.HCM trong quý 1/2025. Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, sự quan tâm đến tiêu chuẩn xanh đang gia tăng nhanh chóng, kéo theo đó là mức “green premium” – tức chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường và các dự án thông thường – dao động trung bình khoảng 10%.

Những chứng nhận như WELL, LEED, BREEAM hay Green Mark không chỉ là công cụ xây dựng hình ảnh mà còn phản ánh cam kết phát thải ròng bằng 0 của các doanh nghiệp. Tại Việt Nam, dù mức độ phổ biến của các tiêu chuẩn này còn ở giai đoạn đầu, nhưng xu hướng đã rõ ràng, đặc biệt trong các tòa nhà mới nhắm đến nhóm khách thuê quốc tế.

Một điểm nổi bật khác là nhu cầu của khách thuê ngày càng cao đối với phân khúc văn phòng cao cấp và hướng đến giá trị tinh thần và thể chất. Thay vì chỉ chú trọng đến diện tích hay địa điểm, các doanh nghiệp ngày nay tìm kiếm những không gian đa năng, tiện nghi và mang bản sắc riêng và có khả năng hỗ trợ mục tiêu phát triển văn hóa nội bộ.

Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam, đang hình thành xu hướng xây dựng các văn phòng kiểu “khu nghỉ dưỡng làm việc” với đầy đủ tiện ích như phòng gym, khu dành cho nhân viên sau sinh (Nursing room), khu vực thư giãn, hoặc các khu vực hỗ trợ đa dạng khác. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình đã tăng lên 833.000 VNĐ/m2/tháng (tăng 2% theo quý và 4% theo năm), cho thấy khách thuê sẵn sàng chi trả cao hơn cho các giá trị vượt trội.

Trong khu vực, đặc biệt tại Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, khái niệm "ultra-prime workplace" – những văn phòng tích hợp cả khu nghỉ dưỡng, không gian sáng tạo, khu chăm sóc sức khỏe – đang nhanh chóng trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường hạng A+.

Mô hình hybrid phát triển theo cách không đồng đều

Mô hình làm việc kết hợp (hybrid) tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng, nhưng sự triển khai lại rất khác nhau giữa các ngành nghề. Một số công ty tài chính lớn như JP Morgan Chase, Citigroup hay Goldman Sachs đã yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng. Ngược lại, các ngành công nghệ, sản xuất và tư vấn vẫn duy trì chính sách linh hoạt hơn.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam trong quý I/2025 cho thấy, nhóm ngành Công nghệ thông tin và Truyền thông (ICT) dẫn đầu nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM, chiếm 35% tổng diện tích thuê mới. Tiếp theo là các nhóm ngành Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản (FIRE) với 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%).

Đáng chú ý, Gen Z – nhóm lao động mới nổi – lại có xu hướng dành nhiều thời gian hơn tại văn phòng so với các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%. Đối với thế hệ này, cơ hội học hỏi, kết nối và được cố vấn trực tiếp tại nơi làm việc là điều thiết yếu cho sự phát triển sự nghiệp. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc sử dụng không gian kém hiệu quả.

Trái lại, xu hướng “cao điểm văn phòng” đang hình thành: thứ Ba đến thứ Năm là những ngày có tỷ lệ hiện diện cao, trong khi thứ Hai và thứ Sáu thường vắng hơn. Điều này buộc các doanh nghiệp và chủ đầu tư phải thiết kế lại văn phòng một cách linh hoạt – từ bố trí không gian làm việc theo nhóm, đến điều chỉnh vận hành theo khung giờ cao – thấp.

Một thay đổi quan trọng khác là sự dịch chuyển trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê. Nếu trước đây, việc thuê văn phòng chủ yếu mang tính giao dịch, thì hiện nay, hai bên đang tiến tới mô hình hợp tác chiến lược và bền vững hơn. Nhu cầu của khách thuê ngày càng thiên về chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và tính linh hoạt, hơn là không gian thuê thuần túy.

Các chủ đầu tư đang phải thích nghi nhanh chóng – từ việc nới lỏng điều khoản hợp đồng, tăng cường tiện ích, đến phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng nhằm giữ chân khách hàng lâu dài.

“Trong bối cảnh lực lượng lao động đa thế hệ như hiện nay, và tốc độ thay đổi ngày càng nhanh với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, việc hiểu, thích nghi và ứng dụng hiệu quả với những xu hướng mới trong không gian làm việc chính là chìa khóa để các doanh nghiệp – cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại – giữ vững lợi thế cạnh tranh và tăng trưởng bền vững”, bà Quỳnh nhấn mạnh.