Lệch pha cung cầu khiến thị trường bất động sản khó hồi phục

Khác với sự trầm lắng của nhiều loại hình, căn hộ chung cư là điểm sáng của thị trường bất động sản khi mức độ quan tâm và giá bán có xu hướng đi lên từ đầu năm đến nay. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của một số công ty nghiên cứu thị trường tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực của loại hình này.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam - cho biết, tính đến hết quý III/2023, trên thị trường mua bán, trong khi các loại hình như bán nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4-11% về mức độ quan tâm thì căn hộ chung cư vẫn tăng trưởng 1%. Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận định, sở dĩ căn hộ chung cư ít bị ảnh hưởng nhất, vẫn ghi nhận lượng quan tâm tăng trên cả hai thị trường mua bán và cho thuê là bởi loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc thị trường DKRA Group - cũng cho rằng, đang có một số loại hình có tín hiệu tích cực và bất động sản phục hồi phần nào ở loại hình phục vụ nhu cầu thực. Ví như căn hộ hay nhà riêng lẻ. Đây sẽ là những loại hình chủ đạo dẫn dắt thị trường cho đến giữa năm 2024.

Trong quý III/2023, theo thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường như Batdongsan hay Savills, tại TPHCM và các tỉnh lân cận có gần 5.000 căn hộ mở bán mới, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung, tương đương hơn 3.200 căn. Đây là những con số tích cực cho thấy, sức mua đang trở lại.

Muốn thúc đẩy bất động sản phục hồi thì cần tăng thanh khoản. Trong khi đó, với thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở bình dân có nhu cầu rất lớn thì lại thiếu nguồn cung. Nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm được đưa ra trong thời gian qua và những dự án sắp được công bố cho thấy, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Chẳng hạn, tại TPHCM, báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, thành phố có 14 dự án đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ gần 65% tổng nguồn cung.

TPHCM không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TPHCM chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán, cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng hơn.

Vì vậy, các chuyên gia nhận định cần tranh thủ tạo nguồn cung đáp ứng phân khúc này, như vậy sẽ tạo ra thanh khoản, lan tỏa dần sang cả thị trường.

Phán đoán về hướng phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, bất động sản hồi phục vào giữa năm 2024. Những loại hình phục vụ cho nhu cầu ở thực tế sẽ hồi phục tốt hơn những loại hình mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, từ nay đến cuối năm, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm mua ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản. Sự phục hồi ở đây sẽ mạnh ở các phân khúc căn hộ có tầm giá vừa với túi tiền của số đông. Ví như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp và bình dân vốn dĩ có nhu cầu lớn và hợp tài chính số đông người mua nhà. Còn các loại hình khác thì sẽ bị chi phối bởi khả năng tăng trưởng của nền kinh tế chung.