Gỡ vướng xác định quy mô dân số, tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền

Theo khảo sát của HoREA, nhu cầu thực tế tập trung chủ yếu vào căn hộ vừa và nhỏ. Ảnh: T.D

Ngày 26/12/2025, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, có hiệu lực từ ngày 9/1/2026.

Sau khoảng 2 tháng triển khai, quy định này đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 25m² đến 32m² được tính 1 người; căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích trên 32m² đến 56m² được tính 2 người. Đối với căn hộ 2 phòng ngủ, nếu diện tích từ trên 56m² đến 64m² được tính 2 người, còn căn hộ có diện tích trên 64m² đến 96m² được tính 3 người.

Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích trên 96m² đến 128m² được tính 4 người; nếu diện tích trên 128m² đến 160m² được tính 5 người. Các căn hộ từ 4 phòng ngủ trở lên hoặc có diện tích trên 160m² được tính 6 người.

Theo khảo sát của HoREA, nhu cầu thực tế tập trung chủ yếu vào căn hộ vừa và nhỏ. Cụ thể, khoảng 60–70% người mua tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với giá từ 5–7 tỷ đồng; 20–25% có nhu cầu căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng; chỉ khoảng 5–10% quan tâm đến căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên.

HoREA cho rằng cách tính dân số dựa trên số phòng và diện tích căn hộ đang dẫn đến hệ quả các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh thiết kế theo hướng tăng căn hộ diện tích lớn, đồng thời làm giảm tính linh hoạt trong quá trình thiết kế.

Một bất cập khác là sự thiếu thống nhất giữa các bước phê duyệt dự án. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô dân số đã được xác định, nhưng đến khi thẩm định dự án và cấp phép xây dựng lại áp dụng cách tính khác, thường cho kết quả thấp hơn. Điều này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng diện tích căn hộ, giảm số lượng căn hộ nhỏ để không vượt quy mô dân số, từ đó làm méo mó cơ cấu sản phẩm.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị sửa đổi theo hướng giữ ổn định quy mô dân số đã được phê duyệt từ giai đoạn chủ trương đầu tư, không tính lại ở các giai đoạn sau.

Đồng thời, chủ đầu tư được phép chủ động xác định cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và cải thiện khả năng tiếp cận nhà của người dân trong bối cảnh giá còn cao. Chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ quy định đối với dự án nhà ở thương mại, trong đó tỷ lệ căn hộ nhỏ (dưới 45m²) không vượt quá 25% tổng số căn.