Định danh bất động sản: Kỳ vọng thị trường minh bạch hơn

Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực, mỗi căn nhà và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất. Lần đầu tiên, bất động sản, loại tài sản có giá trị lớn trong đời sống kinh tế - xã hội, được “định danh” như một thực thể số, theo suốt vòng đời pháp lý và giao dịch, hướng tới quản lý tập trung, minh bạch thị trường.

Hướng tới quản lý hiệu quả

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong tình trạng thông tin phân mảnh. Dữ liệu về pháp lý dự án, giá giao dịch, tình trạng sở hữu, thế chấp… nằm rải rác ở nhiều cơ quan khác nhau. Người mua nhà thường phải “tự dò đường” giữa rừng thông tin không chính thức, trong khi cơ quan quản lý cũng gặp khó trong việc nắm bắt đầy đủ bức tranh thị trường.

Hệ lụy là những câu chuyện quen thuộc: Một căn nhà được sang tay nhiều lần trong thời gian ngắn; dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được rao bán; giá bị thổi lên rồi “xì hơi”, để lại rủi ro cho người mua cuối cùng. Không ít vụ tranh chấp kéo dài nhiều năm chỉ vì thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất để xác định rõ lịch sử pháp lý của bất động sản.

Từ thực tế đó, việc ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP được xem là nỗ lực của Nhà nước nhằm “đặt lại trật tự” cho thị trường, bằng công cụ quản lý mang tính nền tảng: Dữ liệu. Theo Nghị định, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử duy nhất, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Mã này gắn với các thông tin cốt lõi như thửa đất, dự án, địa điểm và được sử dụng xuyên suốt quá trình hình thành, giao dịch và quản lý.

Nhiều chuyên gia ví mã định danh điện tử bất động sản như “căn cước công dân” của một căn nhà. Nếu trước đây, căn cước giúp xác lập danh tính pháp lý của mỗi cá nhân, thì nay, mã định danh giúp “nhận diện” chính xác từng bất động sản trong không gian số.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định: “Định danh bất động sản không đơn thuần là gắn thêm một con số. Đây là cách Nhà nước đưa tài sản vào hệ thống quản lý hiện đại, nơi mọi thông tin đều có thể truy xuất, đối chiếu và kiểm soát. Nó tương tự như việc cấp mã số thuế cho cá nhân. Ban đầu có thể gây bỡ ngỡ, nhưng về lâu dài lại tạo nền tảng quản trị minh bạch”.

Điểm đáng chú ý của Nghị định 357 không nằm ở công nghệ, mà ở các khâu quản lý. Khi mỗi bất động sản có một mã số duy nhất, mọi giao dịch từ mua bán, cho thuê, thế chấp đến chuyển nhượng đều có thể gắn với mã đó. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng “một căn nhà - nhiều hồ sơ”, vốn là kẽ hở cho gian lận.

So với các bước định danh trước đây như căn cước công dân hay mã số thuế, định danh bất động sản có phạm vi tác động rộng hơn. Nó không chỉ ảnh hưởng đến một nhóm đối tượng, mà tác động trực tiếp đến toàn bộ thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến hệ thống tài chính - ngân hàng.

Bước đi không thể đảo ngược

Ở góc độ người mua nhà, mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ giúp giảm rủi ro. Chị Lê Thu Hà, một người dân đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội, chia sẻ: “Điều tôi lo nhất khi mua nhà là pháp lý. Nếu có một hệ thống tra cứu rõ ràng, biết được căn nhà đó đã giao dịch mấy lần, có đang thế chấp hay tranh chấp không, thì người mua sẽ yên tâm hơn rất nhiều”.

Tuy vậy, không ít người dân vẫn băn khoăn về khả năng triển khai trên thực tế, nhất là ở khâu cập nhật và vận hành dữ liệu. Anh Trần Minh Quân (phường Hà Đông, Hà Nội) cho rằng, chủ trương định danh bất động sản là cần thiết, song hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thông tin đầu vào.

“Nếu dữ liệu không được cập nhật kịp thời, thiếu đồng bộ giữa các cơ quan, người mua nhà vẫn phải tự kiểm tra pháp lý như trước. Khi đó, mã định danh chỉ mang tính hình thức, chưa thực sự giúp người dân yên tâm hơn”, anh Quân chia sẻ.

Một câu hỏi đặt ra là liệu mã định danh điện tử có làm gia tăng thủ tục hành chính. Với các doanh nghiệp bất động sản, việc chuẩn hóa dữ liệu ngay từ đầu có thể khiến chi phí tuân thủ tăng lên trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, nhiều ý kiến cho rằng đây là cách để giảm thủ tục chồng chéo.

Theo phân tích của các chuyên gia, khi dữ liệu được số hóa và liên thông, người dân sẽ không phải nộp đi nộp lại cùng một loại giấy tờ cho nhiều cơ quan. Việc kiểm tra pháp lý, xác nhận thông tin có thể được thực hiện trực tuyến, dựa trên mã định danh của bất động sản.

“Vấn đề không nằm ở việc có thêm mã số hay không, mà ở cách vận hành hệ thống. Nếu làm tốt, đây sẽ là công cụ giảm thủ tục. Nếu làm nửa vời, nó sẽ trở thành gánh nặng”, bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.

Đáp ứng yêu cầu chuyển đổi số quốc gia, việc định danh bất động sản được xem là bước đi tất yếu. Khi dữ liệu trở thành “hạ tầng mềm” của nền kinh tế, việc quản lý một thị trường lớn như bất động sản không thể tiếp tục dựa vào hồ sơ giấy rời rạc.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP vì thế không chỉ là một văn bản kỹ thuật, mà là tuyên bố về cách Nhà nước tiếp cận thị trường: Quản lý bằng dữ liệu, minh bạch bằng công nghệ và giám sát bằng hệ thống.

Dù còn nhiều thách thức trong khâu triển khai, việc mỗi bất động sản có một mã số riêng vẫn được nhìn nhận như một bước ngoặt. Nó mở ra cơ hội để thị trường vận hành lành mạnh hơn với điều kiện, dữ liệu phải “sống”, được cập nhật đầy đủ và được sử dụng đúng mục đích.