Áp lực thoát hàng gia tăng, đất nền được rao cắt lỗ sâu

Sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường đất nền đang xuất hiện những diễn biến đáng chú ý. Khảo sát từ thị trường cho thấy, mặt bằng giá tại một số khu vực đã giảm sâu so với mức đỉnh từng thiết lập, nhiều nơi ghi nhận mức giảm 50-70%. Trên các nền tảng bất động sản bắt đầu xuất hiện nhiều tin rao “giảm giá”, “thanh khoản gấp”, thậm chí cắt lỗ cả tỉ đồng mỗi lô.

Trên một nền tảng rao bán bất động sản, lô đất thổ cư tại xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn cũ, nay thuộc xã Kim Anh, Hà Nội, được chào bán với giá 2,05 tỉ đồng. Lô đất rộng 100m², mặt tiền 6,2m, tương đương 20,5 triệu đồng/m². Theo nội dung tin đăng, chủ đất cần thanh khoản gấp và chấp nhận “cắt lỗ 500 triệu đồng”.

Tại đường Cao Lỗ, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ, nay thuộc xã Đông Anh, Hà Nội, một lô đất được rao trên Batdongsan.com.vn với nội dung “cắt lỗ mạnh”, “giá chạm đáy”. Lô đất rộng 52m², mặt tiền 4,5m, giá rao 3,3 tỉ đồng, tương đương khoảng 63,46 triệu đồng/m². Dữ liệu lịch sử giá của nền tảng này cho thấy, giá đất phổ biến tại xã Uy Nỗ trong tháng 7.2026 ở mức 131 triệu đồng/m², tăng 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giá này đã giảm 24,3% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² vào tháng 2.2026.

Như vậy, mức giá của lô đất được rao “cắt lỗ mạnh” chỉ bằng khoảng 48% mức giá phổ biến tại khu vực trong tháng 7.2026.

Một trường hợp khác tại Khu đô thị Nguyên Khê, huyện Đông Anh cũ, nay thuộc xã Phúc Thịnh, Hà Nội, được rao với nội dung “cắt lỗ 1,5 tỉ đồng”. Lô đất phân lô rộng 80m², mặt tiền 5m, được chào bán với giá 7,2 tỉ đồng, tương đương khoảng 90 triệu đồng/m².

Dữ liệu lịch sử giá cho thấy, giá đất nền phổ biến tại Khu đô thị Nguyên Khê trong quý II/2026 là 117,6 triệu đồng/m², tăng 13,3% so với cùng kỳ. Dù vậy, mức giá này đã thấp hơn 11,2% so với đỉnh 132,5 triệu đồng/m² vào quý I/2026.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể. Không ít nhà đầu tư hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn, nhưng sức mua vẫn chưa cải thiện.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết tình trạng giảm giá chào bán trên thị trường chuyển nhượng, thậm chí cắt lỗ vào hợp đồng mua bán, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Tuy nhiên, so với mức tăng nóng 30-40% trong hai năm trước đó, mức giảm hiện nay “chưa đáng kể, giá nhà vẫn neo cao”. Với đơn giá dao động 80-100 triệu đồng/m², người mua để ở vẫn rất thận trọng và tiếp tục chờ thị trường giảm về vùng giá phù hợp hơn.

Ông Thanh dự báo, từ quý IV/2026, áp lực thoát hàng của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể gia tăng khi nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao lên đến hàng chục nghìn căn. Trong đó, những sản phẩm “ngộp” có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và giá bán phù hợp mới có thanh khoản.